[摘要] 预测房价的轨迹现已成为当下流行，开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身“预言家”，就房价的走势指点一二。前段时间，英联国际不动产董事长郭建波与任志强打赌，称如果今年3月房价暴涨就裸奔，果然郭建波自贴“裸奔图”践约。
淮南房天下讯 预测房价的轨迹现已成为当下流行，开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身“预言家”，就房价的走势指点一二。前段时间，英联国际不动产董事长郭建波与任志强打赌，称如果今年3月房价暴涨就裸奔，果然郭建波自贴“裸奔图”践约。
各种预言家各抒已见，也显示了预测受多重因素制约的中国楼市之难。猜不透的中国房价。
社科院预测今年房价：投资中国楼市不如去美国买房
“2013年《投资蓝皮书》发布会暨城镇化与投资研讨会”昨天在中国社科院召开，由该院社科文献出版社与中国建投投资研究院联合推出的《蓝皮书》称，预计今年中国房价总体将趋于稳定，并称投资中国楼市不如去美国买房地产。
蓝皮书认为，预计今年中国房地产市场需求保持小幅增加，房地产开发投资增速继续保持下滑态势，全年增长14%左右，略低于去年。在保持经济平稳增长、加强房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将趋于稳定。
蓝皮书认为，相比之下，2012年美国房地产市场销售和价格双双触底回升，新建房屋平均售价从2011年底的均价26.3万美元升到2012年底的30万美元以上。2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势。
蓝皮书称，从中美房地产的形势比较来看，中国楼市上涨的空间有限，且对投资需求有诸多限制，而美国正处于触底回升阶段，按照美国房地产周期的历史情况推断，该上升趋势大致能维持5到7年，有较大的上涨空间，所以投资中国楼市不如去美国买房地产
社科院预测中国房价走势屡出错 被指不如掷铜钱
中国房价预测之综述
2013年的3月，之于不同的人，有着不同的解读。知名房地产商任志强放话说，这个月里，房价将暴涨；评论人士“牛刀”则立帖为誓，称房价泡沫要在3月破裂；而对深圳的郭建波来说，3月房价不降的话，他就要在长安街裸奔了。在过去房地产市场勃兴的十年间，这样观点夸张、打赌逞强的场景三番五次的上演。预测房价的轨迹也升温为一场全民参与的竞猜“盛宴”。开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身“预言家”，就房价的走势指点一二。
其中，有唱空者喊出“楼市不崩盘，我就去跳楼”等非理性口号，也有唱多派宣扬的“25年后北京房价达到80万/平米”。观点的截然对立，也显示了预测受多重因素制约的中国楼市之难。根据梳理，如谢国忠、易宪容等学者关于楼市下跌的判断鲜有成真，而投行等机构也曾集体折戟过楼市预言。信“专家”，损失惨重由于相信“楼市专家”的预测，黄涛卖掉了深圳的房子。三年后，他浮亏了约六七十万元。
30多岁的黄涛，在为三年前的卖房决定而后悔。2010年3月，考虑一个月后的黄涛终于下定决心，将自己位于深圳龙岗的一处房产卖掉。彼时，2009年楼市的暴涨已招致决策层出台了一系列的调控措施，如七折利率取消、首套房契税优惠调整等。当时已从售楼员做到一家地产公司中层的黄涛看到，部分城市的房价已经开始下行。他开始担忧，楼市可能会重演2008年下半年的大跌行情。
而此时，平日他所关注的几个“楼市专家”看空房价的表态，使他对自己的分析更为确信。2009年底，地产评论人士牛刀称，“只要房价回归理性，都要跌去80%”。2010年的上半年，另有专家称，投资者应该“上半年买股，下半年买房”。
那套108平米的房子，最终以8000元/平米的价格易主。黄涛将这笔购房款一分为“N”：25万元进入股市，“做长线”；另有一部分则用于在妻子的家乡长沙购置了一套房产，给岳父岳母住。
3年过去，黄涛说，“事实证明我错了”。他打听了一下，那套8000元/平米出手的龙岗房产，现已涨至每平米15000元。更“悲催”的是，投入股市的25万元，现在已缩水到了8万元。那套长沙房子的，远远无法弥补这部分损失。过去3年中，那套房子每平米只涨800元。大致算来，黄涛的这笔投资，浮亏约六七十万元。黄涛的案例不是个案。一位广州的购房者也曾因听信“楼市专家”的建议，而错过了买房机会。
据该购房者介绍，去年5月时，他曾相中一套均价2.7万元/平米的住房。为此，他曾在微博上向一位持唱空观点的“楼市专家”请教“是否入手”，该专家通过私信建议他，“先别买”。
4个月后，该专家发表了一番“2013年上半年楼市崩盘论”。此时，那套住房价格已经涨到了3.2万元/平米。眼下，该房报价为3.96万元/平米如此价格之前，一度触及购房梦的他，只能望洋兴叹。
海外置业：买房无国界 投资有风险
据英国《华闻周刊》报道，最近10年来，随着来自中国大陆的新一代华人留学生和技术移民的迅猛增长，以金丝雀码头、船坞区等为核心的东伦敦新兴区域逐渐成为华人新移民的聚居区。而且失去奥运推动力的伦敦房地产行业并不恐慌，因为他们已经发现了下一个巨大的市场――华人购房者。
全球华人齐上阵
华人天性爱买房子。不管是已经移民海外的华人还是初来乍到的华人，对房子似乎有一种莫名的偏爱。英国邦瑞地产是英国的房产公司之一，2012财年总销售收入为23亿英镑，而这其中华人贡献了近7%。
华人对购买房产的兴趣已 乎英国人的想象力。实际上，1992~2011年间，在伦敦新建住宅投资者中，亚洲买家特别是中国买家所占比例已从14%跃升至31%，在二手房市场中，这一比例也达到了5%，中国已成为伦敦二手房市场第四大购买群体。
美国房价从2006年峰顶滑落至今，多数地方已经跌去1/3。但美国没有限购政策。一些比较富有的华人瞄准美国的房地产市场，赴美购房。《今日美国》甚至形容说，中国长城般的现金正在涌入美国房地产市场。
特别是在华人集中的城市，比如纽约、旧金山和洛杉矶，此风更盛。在这类大城市，既能体验舒适的生活方式，又能保留故国老家的饮食文化。华人在这些地区置办房产，似乎已经成了一种时尚。
教育限购是主因
我判断主要原因之一是很多留学生以及家长有投资需求。”英国邦瑞房地产全球销售总监彭康瑞这样说到。中国是全世界的留学生来源地，而伦敦集中了不少的大学，在对于子女教育有着极高关注度的众多中国家庭眼中，这个城市有着无可替代的优势和吸引力。据英国驻华大使吴思田透露，每年到英国留学的中国留学生超过10万人，中国学生占了在英国学习的外国留学生总数的17%，也超过了其他欧洲国家。
中国留学生的另一个显著特征是日趋低龄化，据不完全统计，去年中小学留学生人数增长30%。由于户籍等种种制度的限制，大多数学生无法进入在国内开办的国际学校学习，而大多数家长认为，留学的时机是中学，因此，为照顾子女，许多家庭都会选择在孩子就读的学校附近购买住宅。
另一个原因就是中国的限购政策可能会迫使一部分华人巨大的房地产购买能力向海外迁移。限购令已经让人对中国的房地产市场望而却步，而这一背景复杂的限购政策，很有可能短期内不会取消。因此一些华人投资者海外投海外置业需理性
专家认为，受中国国内楼市宏观调控政策以及近期部分海外房产有复苏迹象的影响，海外置业再次引起投资者和投资移民的兴趣，但同时伴有风险，应当理性投资。
“购买具有产权的50平方米公寓一套，以此房产注册一家独资公司，获得德国长期居留权。购房费用加绿卡手续费总计66万元人民币。”这是近日在网络上流传的一条消息，但事后证明完全不是那么回事。德国不属于移民国家，对投资移民要求非常高，在德国光买房并不能获得法人公司签证和长期居留许可。
热门国家的移民政策越来越紧，门槛越来越高，且偏金融投资，直接买房移民的国家不多，英国、美国、澳大利亚都没有这方面的政策，葡萄牙、塞浦路斯、马耳他是少数允许买房移民的国家。“如果是以移民为目的海外置业，必须了解清楚这个国家的移民法律条文”。
对大多数华人而言，投资海外房产是想要获得产权，但很多人并不知道并非所有海外的物业产权都是性的，也有一些仅拥有有年限的土地租赁权，如泰国的房产土地使用年限是90年，到期之后须归还给政府。
所以，投资海外房产，同样需要谨慎，防止房子票子“鸡飞蛋打一场空。”
易宪容：楼市泡沫正在破灭 将蔓延至一线城市
如果以设置房价上涨政策容忍度来掩盖住房市场现实，并以此来保护住房市场这个巨大的既得利益集团，而不是如当前反腐政策那样提出明确的政策与思路，那么中国的住房市场及产业结构要得以调整，中国要保持有质量的经济增长，难度是相当大的
从2012年下半年开始，国内房价上涨基本上成了一种趋势，而且这种趋势延伸到2013年1月更是显示高烧不退。数据显示，国内一线城市的住房市场更出现量价齐升的繁荣。比如，北京1月二手房房价突破3万，同比上涨36%；上海1月商品住宅累计成交面积为88.6万平方米；深圳、广州1月的成交量或也将达到历史水平等。有人认为图行天下，2013年国内房价暴涨的可能性不大，政府会允许房价小幅上涨，结合通胀率、收入增幅以及国家年度经济增长目标等判断，预计政府部门对于房价的忍耐度不会超过10%。
也就是说，面对当前一线城市房价上涨，存在着这么一种舆论，那就是当前房价上涨是合理的，只要这种上涨保持在10%的容忍度内，就不会有更严厉的调控措施出台，并以此来左右住房市场预期。在他们看来，在这种情况下，既不会触动巨大的住房市场的既得利益，也能够保持所需要的经济增长。
其实有几个问题需要解决：
一是当前房地产市场泡沫能否持续？北京市的住房平均价格上涨到了每平方米3万，自住需求的居民有没有能力购买？当前一线住房市场量价齐升的需求放大是不是自住需求？如果不是，当前进入市场的需求又是什么？可以说，房价涨得如此之高，自住需求的居民进入住房市场的比例很小，而投机投资需求进入市场的占比较高。因为，房价持续上涨的预期一定会催生出巨大的投资性需求、投机性需求、及其后的恐慌性购买需求等非自住需求。可以说焦点装修家居网，只要楼市有赚钱效应，只要当前政策的信贷政策及税收政策不改变，这些主导市场的投资性需求就会突破现有的各种限制政策涌入市场。如果政府要让整个住房市场保持在以投机投资的市场，那么这个市场要转型，房地产市场要得到调整就很难实现。房价也只能上升直到房地产泡沫不断吹大。
二是北京的房价上涨到每平方米3万元了，那么这种房价上涨趋势是不是进入政府房价统计指标内。可以说，从近10年国内住房上涨官方统计指标来看搜狐网，其上涨幅度都比较小，与现实的房价上涨情况差距较大。比如，当前北京二手房房价与10年前北京市场房价相比至少上涨了6倍以上，但是这个涨幅度根本没有记入政府房价统计指标体系内。因此，如果真有所谓设置的住房上涨容忍度10%，那么相关职能部门要让当地住房价格上涨保持在这种容忍度范围内也不难实现。
三是当前国内住房市场，由于住房性质的不动性，它早就分割为无数个价格与需求差异很大的市场。而这些差异很大的市场现有所面临的问题也不一样。不过焦点房地产网，有一点则是国内住房市场的一般性，即前十年吹得巨大的房地产泡沫正在破灭，比如温州、鄂尔多斯、海南等。而这种正在破灭的房地产泡沫会不会向国内其他城市蔓延，特别是会不会向一线城市蔓延？可以说，房地产泡沫破灭是必然的。只不过，市场预期当前的房地产信贷政策与税收政策不会变化（设置房价上涨容忍度就是以此来左右这种预期），投机投资者就会继续看好房价上涨。但是当上述政策改变及市场预期逆转时，房地产泡沫的破灭态势就会也由现有几个城市向更多的城市蔓延goodfeel，最后蔓延到一线城市。
四是当前一线城市房价上涨不仅与2012年稳增长政策而让国内银行信贷放松有关，也与当前大炒特炒经济发展的“城镇化”有关。
十八大后，新一任领导集体本来对有质量的城镇化说得十分清楚，城镇化就是让农民进入城市并成为市民，但是房地产市场则把这个概念炒作成了住房市场投资快速增长及住房需求涌现。在这种情况下，强化了住房投资投机者进入市场的预期。因为当大量人涌入城市，住房需求就会大量增加goodfeel，房价一定会上涨。因此，投机客率先进入市场，以便得到更高。房地产开发商作为住房市场价格主导者，采取种种推高房价的伎俩，带动二手房市场价格进一步上升。但实际上，就当前的住房价格而言，国内目前在城里的85%以上的老百姓根本就没有能力进入这种高房价的市场，更不用说收入水平仅为城市居民三分之一的农民了。农民无法进城，中国的城镇化从何而来？可以说，就当前中国住房市场的现实来看，莫说巨大的房地产泡沫破灭会给整个国家带来金融风险与经济危机鹿鼎记，只是就高房价根本无法让农民进城而言，中国的城镇化在这种情况如何来现实？
总之，就当前国内住房市场的现状而言，如果以设置住房价格上涨的政策容忍度来掩盖住房市场现实，并以此来保护住房市场这个巨大的既得利益集团，而不是如当前反腐政策那样提出明确的政策与思路，那么中国的住房市场及产业结构要得以调整，中国要保持有质量的经济增长，难度是相当大的。
谢国忠：有空房赶紧卖 吐槽网友：求你别再喊了
对中国房市，著名经济学家谢国忠坚持看空。近日，他在广州接受采访时表示：近期楼市“回暖”并非真正反弹，而是泡沫破裂前的震荡。国家对房地产市场的政策调控期会很长，少则三四年，多则六七年，2012年还仅仅是此番调整期的年，所以，家里有空房的应该赶紧卖掉。
数年如一日，坚持喊“狼来了”，“谢大侠”这回又开腔了，网友们忍不住纷纷吐槽。
吐槽
@俊俊就系目标：记忆中你从2007年就喊“崩盘”！广州小北的房价从1.8万元涨到3.8万元！谢大侠，求你别喊了好么？
@Ehlwine：不需要数据分析也都知道早晚会跌，问题是几时是早，几时是晚？就像赌博一样，都知道有人会输，但是每个人都觉得自己不是那个人。十年前看跌楼市的专家们毁了无数人的幸福和梦想。这种破坏力未必小于一次大的天灾。
@空中那朵雨做的云：家里有空房子赶快卖给我。
@我的老婆是杜媳妇：现在的财经学者有点像娱乐明星，出位的言论不光提高了他们的知名度，也提高了他们的出场费，这与干露露用的是同一种营销方法。
@西风如故：这厮喊了多少年了？耽误了多少人的“青春年华”？纵然是以后房价“崩溃”，那也是一个循序渐进的过程！
@轻电影封面：这家伙N年前就让人卖房子，看看现在的房价，明显是“毁人不倦”。他这么坚决，名下应该一套房子都没有，这样他预言的大跌下来，可以用现在的钱买回房子还留有存款。因此，只要谢国忠名下有一套房子，他就是忽悠人的玩意！
@Michael与七兮：谢国忠准确度几何啊？只准过2008年金融危机一次吧。
@言武曲辰：这个独立学者够独立的，简直游离于现实社会，上半年听过他的演说不敢下手，到现在肠子都悔青了。
@礷肥仔明：卖后拿现金？过十年八年只能买回半套原来的房子。
@走刀口7：现在和小孩说房价会跌，连小孩也不信了。
@老摇：谢教授讲话反着听肯定就对了。
@绿色导航赖钝愚：你该相信像乔布斯那样的人预言电脑产品将会降价，因为他确实有能力让电脑降价。纯粹的经济算命先生他们无力左右经济态势，却能诱惑一些信徒把自己口袋里的钱移到经济算命先生的口袋里。
@HARVEY地盘：谢教授，你该鞠个躬下台回去好好研究一下了。想当然的理解，认为房价要跌，除了美好的愿望外，不知道和市井小民酒后的愿望有何不同？水平差在哪里？
@郑秉鑫：哈哈，其实我很想问忠哥：你现在是租房，还是买房？哈哈。
@白山之间：谢国忠“童鞋”，你作预测一贯不靠谱，缺乏最基础的微观和宏观经济学的理论基础。从2005年你就开始说房价要降，结果暴涨到现在。如果国家真的征房产税，这次你能蒙准一回。但这能说明神马？做经济学家做到你这份儿上，你不嫌丢人啊？赶紧洗洗睡吧！
@善良吗啡：老谢天天忽悠说房价下跌，这次的理由又变了。这点不如“任大炮”，观点始终如一。能做到这步不易。
@带刀和尚：这哥们像当年的蒋大为，《在那桃花盛开的地方》唱了好多年。
@大牛爸爸2012：我一直是这么想的，但卖早了，亏大了。
@MissingWings：“赶快”是多快？以一天为单位还是以十年为单位？这是个问题。
支持
@聂道先：都不信的时候，就成真了。
@李明_自动V：不要遗漏谢国忠观点前的定语：“二、三线城市”。
@中国商军：赶紧？喊了多少年了？总有一次是对的。
@镜月山：谢老师，你的观点我是认同的，中国人没吃过房产泡沫的亏。现在所有人的谩骂正说明泡沫是实实在在存在的。
@眼中的黑色：此君4000点看空A股，错了一年半，最后狂泄。量变到质变是需要过程的。
@巴厘岛V：股市6000点时，他看空到2000点，也遭到许多人的质疑。
探讨
@GfK赵新宇：还是要看地方，北京上海的房价不会降，因为需求来自，就像伦敦、巴黎的房子需求来自全球的道理是一样的，那里的房子通常是很保值的。但，三四线城市的房子要小心，泡沫破裂时那里会首当其冲。
@加油康仔：我觉得没这么快，可以直接看到下一届政府，GDP的增速维持在8%左右，然后印钞机还在不断开动，房子可是用人民币计价的，它怎么可能跌得下去？房子在较长时间内仍然是很好的资产；如果房价还需要调控，说明房价几年内还不太会跌，等人口结构逆转，开始真跌，谁也拦不住。
@满怀桃梨：调控才不跌，我们见证过哪些国家楼市“崩盘”是因为宏观调控而造成的？正因为他们不调控，所以到想控就无法控了。泡沫一直都在，谁喝过没泡沫的啤酒？奶茶也有泡沫呢。
@RealTai：回暖炒作苗头再现，空军谢司令赶紧发话。唱空者显得很睿智，总带着几分看破浮华的淡定。看空永远不会错，泡沫终归要破灭，正如人生终究有个尽头。不过，死空论调害了不少人，特别是那些踏了一段空又高位追进的。生命是一段历程，市场也是，有些理论最终是正确的，事实上或许是坑爹的。
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